世茂的地产运营投资逻辑:利润先行 炼内功蓄后劲

2017年01月18日 14:46 来源:中国新闻网
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  1月18日电 “房地产处于白银时代”似乎在2016年成为了伪命题,天量成交的背后千亿房企阵容扩军,3000亿也不再是行业“神话”。但追求“大而全”并不是所有房企的共识,舒适的规模状态进行经营和利润指标的强化成为了世茂房地产过去一年的真实写照。

  2016年,世茂房地产实现全年合约销售681.2亿元,销售面积491.85万平方米。如果仅就规模而言,世茂的表现只能算中规中矩,毕竟其全年销售金额的同比涨幅仅有2%。但对处于调整期的世茂来说,规模增长的降速却在另一个维度反映了其强运营指标的成功。

  利润先行,真正做到不认“规模”为“生死指标”

  规模让位于利润和回款是绝大多数房企在“白银时代”都曾强化的命题,但过去一年房地产市场的火爆行情还是让很多开发商将这一生存法则抛诸脑后。

  赚吆喝与赚钱,后者才是决定企业“生存质量”的实质因素。同样赚到200亿,保证运维与品质达成,业绩做到600-700亿,与许多可能狂奔至千亿两千亿的企业也只能做到200亿的“收入蛋糕”而言,世茂的运营不可谓不聪明。

  这一点在世茂2016年半年财报路演现场世茂集团董事局副主席许世坛的一次面向投资人发言中可以得到印证,“在保有更高的利润可能性基础上,即使我们目前暂停销售十几个优质楼盘,舍弃一部分业绩额,世茂也愿意。”

  规模不再作为“生死指标”后,回款和利润等财务指标成为世茂严控的核心指标。其2016年上半年的回款率保持在85%,甚至高于过去一年销售金额排行前两位恒大和万科。在克尔瑞统计的数据中,上述两家房企的全年回款率分别为81%和67%。

  上半年,世茂利润率达28%,虽较2015年32%的利润率有所下降,但仍保持了行业较高水准,据悉,这一利润在排名前15的房企中,可以位列前三。撇除税后主要非现金项目的净影响,加上处置北京商业项目的股东应占税后利润,世茂2016年上半年净利润达到35.02亿元,股东应占核心业务利润率为12.9%,均位于国内上市房企的前列。

  审自身炼内功,有质量增长谋后劲

  2016年,世茂在内部加强了多职能核心指标管控,在管控财务指标,提升产品和服务质量的基础上塑造可持续盈利能力。当中,包括对拿地策略进行平衡、积极去库存、财务创新等。

  库存对开发商而言就如同顽疾,在内部运营的强化中,世茂要将库存的“伤害”降至最低点,最终回到利润指标提升的正轨。过去一年的去库存大战,世茂收获不小,仅从上半年的数字便可见一斑。在世茂前6月334.59亿的销售金额中就有219亿来自于库存销售,占比65.45%,较2015年同期增加79亿。

  世茂的去库存同样考虑到未来的利润锁定。在去存货的大基调下,世茂2016年的销售均价不降反升,达到了13850元/平方米,较2015年的12100元/平方米增长12.23%。

  同时,世茂对于产品结构的优化除了以去库存为支点外,更大的调节比例来自于新增土储的获取。在地价攀升、利润受压的行业背景下,世茂过去一年秉持“高位谨慎,低位进取”的拿地策略,避免了地价成本的上升,且获取的土地均分布于福州、北京、南京、武汉、济南、厦门等去化周期健康的一二线城市。对这些城市的“卡位”某种程度来说也是对未来成长性的提前锁定。

  为此,世茂房地产董事局主席许荣茂指出,如果说2015和2016年是公司的调整年,那么2017年世茂将再次回到“有品质的增长年”,销售、利润、工程品质、产品力以及客户满意度都会有较大提升及增长。

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